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入住率对于养老机构的现实意义

 

1. 一定比例的入住率是养老机构实现盈利的基础

 

经验数据统计：一般情况下，养老机构入住率达到了50%-80%区间，就能实现盈亏平衡。

 

2. 入住率影响养老机构星级评定

 

五星级养老机构满足一个必备条件——入住率不低于50%。

 

3. 入住率或影响国家运营补贴的发放

 

北京市有关规定：养老机构全年平均入住率比上年底下滑了10%的，扣减当年运营补贴的20%。

 

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入住率的几个概念

 

1. 净入住率

 

入住老人人数占养老床位总数的比例。这个养老床位总数对于监管部门来讲，就是备案床位数量，从养老机构经营角度理解，就是设计的床位数量。

 

2. 加权平均入住率

 

以老人入住的时长为权数，计算的平均入住率。加权平均入住率更能体现入住率与业绩增长的关系。

 

【例6-2】某养老机构备案床位数300张，20×3年初入住100人，当年分月入住退住人数如表6-2所示（假如每月平均入住）：

 

2023年末，净入住率：（100+95）÷300=65%

 

2023年度，加权平均入住率：（100+47.54）÷300=49.18%

 

3. 盈亏平衡点入住率

 

达到该入住率后，养老机构实现当月利润盈亏平衡。

 

一般情况下，养老机构的盈亏平衡入住率在50%-80%。

 

盈亏平衡点入住率的高低对养老机构经营风险影响较大。由于养老机构总体床位数量有限，盈亏平衡点入住率越高，养老机构安全边际越小，经营风险越大。

 

4. 经营资金平衡点入住率

 

达到该入住率后，养老机构实现资金收支平衡。

 

实行预收款模式和预收保证金政策情况下，经营资金平衡点入住率要低于盈亏平衡入住率。

 

预收期的长短对资金平衡点入住率影响最大。

 

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入住率指标在经营管理工作中的应用

 

1. 入住率指标与管理层考核

 

将加权平均入住率指标和利润指标进行组合，确定KPI考核指标，如表6-3所示。

 

 

（1）加权平均入住率指标和利润指标均完成，评价为“优”。

（2）加权平均入住率指标完成、利润指标未完成评价为“中 +”。中 +：说明快速抢占了市场份额，降低了竞争风险，兼顾了长期利益。

（3）入住率指标未完成、利润指标完成评价为“中 -”。中 -：说明收费偏高或者服务质量较低，短期利益较好。但丢失了部分市场份额，不利于长期利益。

（4）加权平均入住率指标和利润指标均未完成，评价为“差”。

 

2. 入住率指标与经营发展战略

 

从筹建开始，就要编制未来几年的经营战略。

 

编制经营战略时，有几个入住率节点和时间节点非常重要：净入住率达到多少，能实现资金收支平衡？净入住率达到多少，能实现利润收支平衡？盈亏平衡周期多长？满入住周期多长？满入住后养老机构利润多少？满入住几年内，能实现投资回收？

 

编制经营战略时，需要根据“资金平衡点入住率”“利润盈亏平衡点入住率”、满入住周期等指标来编制。

 

3. 入住率指标与流动资金需求测算

 

当养老机构的净入住率达到了“资金平衡点入住率”，意味着自有资金达到了收支平衡。在净入住率没有达到“资金平衡点入住率”之前，需要融资补充投入流动资金以保障养老机构的正常运转。

 

未达到“资金平衡点入住率”前的流动资金需求可以大致通过如下公式测算：

 

流动资金需求量=资金流出-资金流入=（资金盈亏平衡入住周期×月度固定成本费用+入住周期内月度变动成本费用合计）-（资金盈亏平衡入住人数×保证金标准+盈亏平衡入住周期内收入合计×预收系数）

 

预收系数参见有关章节。

 

按照月份测算资金需求量。

 

4. 入住率与财务战略制定

 

入住率、利润和现金流构成财务战略“三角”。不同的发展时期，财务战略要随之调整，对入住率任务指标的要求也不一样。在养老机构的成长期，中心工作是抓入住率和现金流管理；在养老机构的成熟期，中心工作是抓利润管理。

 

5. 根据入住率变化编制人力资源招聘计划

 

人力资源招聘计划的编制基础就是入住率的变化，尤其是护理员岗位、医护岗位、餐饮服务岗位。脱离入住率编制人力资源招聘计划就背离了养老机构经营发展战略的要求，会导致服务质量低下或者影响目标利润实现。

 

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入住率指标管理要求

 

“唯快不破”是入住率管理的核心要求，入住率管理的关键就是快速提高入住率，缩短满入住周期。快速提高入住率对营收的影响有多大？

 

【例6-3】一家养老机构，每个老年人平均月收费5000元，年度任务是入住48个老年人。每月固定成本20万元，变动成本率50%。

 

如果每月平均入住，每月初入住4人，一年内实现满入住。则年收入合计为156万元，利润=156-156×50%-20×12=-162（万元）；

 

如果前8个月初，平均每月入住6人，前八个月实现满入住。则年收入合计为204万元，利润 =204-204×50%-20×12=-138（万元）；

 

对比可见，如果提前4个月完成全年任务，收入增长30.77%，全年减亏162-138=24万元，减亏比例14.81%。